Los arrendamientos de locales de negocio efectuados por personas físicas a empresas o empresarios.

REQUISITOS FISCALES:

Los arrendamientos de locales de negocio efectuados por personas físicas a empresas o empresarios.

Obligaciones fiscales.

Resulta frecuente que un particular cuente entre su patrimonio con un local que por sus características no será destinado al alquiler para uso como vivienda sino al mercado de locales de negocio. Y en este caso conviene recordar una serie de requisitos fiscales que deberán ser cumplidos.  Vamos a hablar siempre desde el punto de vista del arrendador, el propietario.

En primer lugar surge la obligación de estar dado de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, modelo 037 en el que se deberá señalar como actividad el epígrafe 8612/1 de alquiler de locales y se hará constar la referencia catastral del inmueble a alquilar.

Una vez dado de alta, el propietario arrendador podrá empezar a facturar al arrendatario mediante facturas mensuales en las cuáles se deberá incluir, a parte del propio concepto de alquiler, aquellos otros gastos de los que contractualmente se haya obligado el arrendatario a soportar, por ejemplo el gasto eléctrico. Todos los conceptos formarán parte de la base imponible de la factura y sobre dicho importe total se aplicará tanto el IVA como la retención de IRPF.

El tipo de IVA a aplicar será del 21 %. La retención por IRPF será del 21%. Conviene señalar que en el caso de los arrendamientos no existe la retención reducida del 9% que se aplica a rendimientos de actividades económicas en el año de su inicio y en los dos siguientes.

Trimestralmente el arrendador deberá presentar el modelo 303 de autoliquidación del Impuesto Sobre el Valor Añadido. En esta autoliquidación se deberá ingresar a la Agencia Tributaria el importe resultante de la diferencia entre el IVA repercutido del trimestre (el facturado al arrendatario) y el IVA deducible (electricidad, agua, asesoría y el resto de IVA vinculado directamente con el alquiler).

Las fechas de presentación del modelo 303 serán:

Primer trimestre: hasta el 20 de abril
Segundo trimestre: hasta el 20 de julio
Tercer trimestre: hasta el 20 de octubre
Cuarto trimestre: hasta el 30 de enero

Anualmente se deberá presentar el modelo 390, declaración resumen anual de IVA, siendo la fecha límite el 30 de enero.

Otra declaración a presentar es el modelo 347, declaración anual de operaciones con terceros, siempre que el importe total cobrado del arrendatario haya excedido de los 3.005,06 €. Para establecer el importe a declarar se tendrá en cuenta la Base Imponible y el IVA, pero no la retención de IRPF. Es decir, si la suma de bases imponibles del año asciende a 2.500 €, se deberá declarar un importe de 2.500 € + 525 € (IVA) = 3.025 €, y NO: 2.500 € + 525 € (IVA) – 525 € (IRPF) = 2.500 € En la declaración se hará constar la referencia catastral del inmueble alquilado. El 347 es en parte una excepción a la regla de que aquellas rentas de las que ya se informa a Hacienda mediante otras informativas (modelo 180 que presenta el arrendatario) ya no hace falta incluirlas en el 347; la excepción se debe a que en el modelo 180 no se hace constar la referencia catastral y en el 347 sí, y este es el motivo de informar de nuevo de las operaciones de arrendamientos. La fecha límite de presentación del modelo será el 28 de febrero.

Finalmente, los ingresos procedentes del arrendamiento pasarán a formar parte de los rendimientos del capital inmobiliario del arrendador y deberán hacerse constar en la Declaración de Renta (modelo 100). Se deberá tener en cuenta que se imputa como ingreso sólo la suma de las bases imponibles de todas las facturas del año. Es muy importante hacer constar el conjunto de gastos deducibles vinculados con el arrendamiento (luz, agua, tributos, conservación, intereses, amortización, asesoría, etc.), en caso contrario estaremos pagando más IRPF del necesario.

Conviene señalar que todos los modelos citados se pueden tramitar online.

Hemos expuesto las obligaciones tributarias pero conviene recordar que deberá darse cumplimiento a la normativa reguladora del propio alquiler, concretamente a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Importante: Se podrá alquilar un local de negocio sin ser autónomo (RETA).

Estudio preparado por Despacho Profesional EIA.