REQUISITOS
FISCALES:
Los arrendamientos de locales de
negocio efectuados por personas físicas a empresas o empresarios.
Obligaciones
fiscales.
Resulta frecuente que un particular cuente entre su patrimonio con un
local que por sus características no será destinado al alquiler para uso como
vivienda sino al mercado de locales de negocio. Y en este caso conviene
recordar una serie de requisitos fiscales que deberán ser cumplidos.
Vamos a hablar siempre desde el punto de vista del arrendador, el propietario.
En primer lugar surge la obligación
de estar dado de alta en el Censo
de Empresarios, Profesionales y Retenedores, modelo 037 en el que se
deberá señalar como actividad el epígrafe 8612/1 de alquiler de locales y se hará constar la
referencia catastral del inmueble a alquilar.
Una
vez dado de alta, el propietario arrendador podrá empezar a facturar al
arrendatario mediante facturas mensuales en las cuáles se deberá incluir, a
parte del propio concepto de alquiler, aquellos otros gastos de los que
contractualmente se haya obligado el arrendatario a soportar, por ejemplo el
gasto eléctrico. Todos los conceptos formarán parte de la base imponible de la
factura y sobre dicho importe total se aplicará tanto el IVA como la retención
de IRPF.
El tipo de IVA a aplicar
será del 21 %. La retención por IRPF será del 21%. Conviene señalar que en el
caso de los arrendamientos no existe la retención reducida del 9% que se aplica
a rendimientos de actividades económicas en el año de su inicio y en los dos
siguientes.
Trimestralmente el arrendador deberá presentar el modelo 303 de autoliquidación
del Impuesto Sobre el Valor Añadido. En esta autoliquidación se deberá ingresar
a la Agencia Tributaria el importe resultante de la diferencia entre el IVA
repercutido del trimestre (el facturado al arrendatario) y el IVA deducible
(electricidad, agua, asesoría y el resto de IVA vinculado directamente con el
alquiler).
Las fechas de presentación del
modelo 303 serán:
Primer trimestre: hasta el
20 de abril
Segundo trimestre: hasta el 20 de julio
Tercer trimestre: hasta el 20 de octubre
Cuarto trimestre: hasta el 30 de enero
Anualmente
se deberá presentar el modelo 390, declaración resumen anual de IVA, siendo la
fecha límite el 30 de enero.
Otra declaración a presentar es el modelo 347,
declaración anual de operaciones con terceros, siempre que el importe total
cobrado del arrendatario haya excedido de los 3.005,06 €. Para establecer el importe a
declarar se tendrá en cuenta la Base Imponible y el IVA, pero no la retención
de IRPF. Es decir, si la suma de bases imponibles del año asciende a 2.500 €,
se deberá declarar un importe de 2.500 € + 525 € (IVA) = 3.025 €, y NO: 2.500 €
+ 525 € (IVA) – 525 € (IRPF) = 2.500 € En la declaración se hará constar la
referencia catastral del inmueble alquilado. El 347 es en parte una excepción a
la regla de que aquellas rentas de las que ya se informa a Hacienda mediante
otras informativas (modelo 180 que presenta el arrendatario) ya no hace falta
incluirlas en el 347; la excepción se debe a que en el modelo 180 no se hace
constar la referencia catastral y en el 347 sí, y este es el motivo de informar
de nuevo de las operaciones de arrendamientos. La fecha límite de presentación
del modelo será el 28 de febrero.
Finalmente, los ingresos procedentes del arrendamiento pasarán a formar parte
de los rendimientos del capital inmobiliario del arrendador y deberán hacerse
constar en la Declaración de Renta (modelo 100). Se deberá tener en cuenta que
se imputa como ingreso sólo la suma de las bases imponibles de todas las
facturas del año. Es muy importante hacer constar el conjunto de gastos
deducibles vinculados con el arrendamiento (luz, agua, tributos, conservación,
intereses, amortización, asesoría, etc.), en caso contrario estaremos pagando
más IRPF del necesario.
Conviene señalar que todos los
modelos citados se pueden tramitar online.
Hemos expuesto las obligaciones
tributarias pero conviene recordar que deberá darse cumplimiento a la normativa
reguladora del propio alquiler, concretamente a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Importante: Se podrá alquilar un local de negocio sin
ser autónomo (RETA).
Estudio preparado por Despacho Profesional EIA.
